房屋产权年限的计算主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法典》等相关法律法规。以下是房屋产权年限的计算方法和相关说明：
产权年限的起点
房屋产权年限通常从开发商取得国有土地使用权之日开始计算。具体来说，70年产权的期限是从房地产开发商取得国有土地使用权之日算起，也就是自开发商与政府正式签署土地使用权出让合同之日起开始计算。
产权年限的计算方法
对于普通商品房来说，产权年限都应该是70年。购房者在计算房屋产权年限时，需要注意开发商拿地的时间。例如，如果开发商在2006年拿地，2012年开始动土建造，2012年正式对外销售，那么购买该房屋的产权年限应为：70年 - （2012年 - 2006年） = 64年。
土地使用权期限届满的处理
根据《城市房地产管理法》的规定，住宅建设用地使用权期限为70年，自取得土地使用权之日起计算。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，无需办理相关续期手续。这意味着，只要土地使用权到期后，房屋所有权人可以继续使用土地，但可能需要按照届时法律规定缴纳土地出让金。
其他注意事项
房龄：房屋的使用年限实际上是指房屋下面的土地的使用年限。房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的。
土地性质：土地性质（如出让、划拨）会影响房屋产权年限的计算。大多数商品房的土地都是以出让的形式来获取的，而若出现划拨情况，就要注意该楼盘是否为小产权。
续期费用：虽然法律规定土地使用权到期后可以自动续期，但续期费用的缴纳或者减免，需要依照后续出台的法律、行政法规作出具体规定。
综上所述，房屋产权年限的计算主要从开发商取得土地使用权之日开始，具体计算方式根据土地性质和开发商拿地时间有所不同。在购买房屋时，了解这些信息有助于购房者更好地评估房屋的价值和后续使用权益。