潮新闻客户端 记者 王佳骏
第1问
- 我爱问佳骏 -
佳骏老师好！请教一下：目前蒋村地王旁有一套自住回迁房100㎡，云城买了杭与城的房子，今年打算搬到那边去住，请问蒋村这套回迁房是留着出租，还是直接出售？未来这种回迁房还有增值空间吗？谢谢您！
第1答
- 我爱问佳骏 -
除非再造一个楼市疯狂时期，否则不会有增值空间，尽早卖了吧。我之前的视频已经讲了很多次，地王是地王，二手房是二手房，一定要区别看待。除了地段，产品、楼盘公区、户型等等都不在一个层面的，几乎没有可比性，也就没了价格上涨利好。
而且杭州现在的二手房库存还是比较大的，即使是破万的行情在也需要长期消化。这样的大环境下，房子自然需要优胜劣汰，新的房子、好的地段会更贵，但是品质不佳的，老的房子，总归会被淘汰的。地王带不起所有的房子，地王只能代表它本身。
第2问
- 我爱问佳骏 -
佳骏老师，我在拱墅区融信ARC有一套130㎡，不需要学区也不需要自住，目前出租租金1.2万每月。850万有人想买，是先拿着还是卖了好呢？卖了的话有没有更好的投资方向？
第2答
- 我爱问佳骏 -
卖了其他投资方向，就不是我研究的领域了。130㎡新房价格应该在580万左右，不算资金成本的话，你现在的年租金回报大概在2.5%。
如果850万卖了，有两三百万的盈利，不过后面的投资去向仅从房地产角度看很难定。新房不限价，买到即赚到的楼盘肯定是不会有了。而且新房价格也更高，这样算下来出租回报率甚至不如你现在。还是看你需求，如果有是为了继续投资房产，我会劝你谨慎。如果是为了变现，我觉得也挺好，毕竟你当初投资房子终极目标总是为了收益到手，而不是为了收租吧。
第3问
- 我爱问佳骏 -
佳骏老师您好，帮忙推荐一下房子，预算500万左右，女儿在杭州市民中心旁边上班，房子要求次新房。
第3答
- 我爱问佳骏 -
500万可以买艮北新城，次新房最多，越秀天萃名邸、翠揽云境、云翠金澜府、杨柳郡、潮听明月等等都可以买，艮北新城除了杨柳郡，其他学区优势都不大。
或者考虑买明石七子，有胜利笕成校区的学区，比如中旅归锦府、信达东莱府，500万以内也可以买到，不过中旅归锦府和信达东莱府品质都一般。钱江外国语学校的学区房艮山府也在预算内，88㎡也不到500万，品质会好很多。总得来说选择余地很大，可以带着女儿多看看房子和板块，挑选中意的。
第4问
- 我爱问佳骏 -
我有一套近江家园一园90㎡的房子，多少价格出手合适？想要置换到金都华府，你觉得可行吗？
第4答
- 我爱问佳骏 -
近江家园一园90㎡的房子，如果不是跃层等特殊户型的话，价格只能卖到400万左右。金都华府位置不错，贴沙河旁边，近万松岭路，虽然已经交付18年了，慢慢步入老龄化，但小区品质还是不错的，学区是金都天长。
现在买金都华府预算要600万左右，面积上可以换到130㎡，但也只有三房。如果是为了面积、地段的话，金都华府是值得购买的，总体来说性价比不错。
第5问
- 我爱问佳骏 -
世纪城自住买哪个小区好？看了创世纪139㎡和嘉品的139㎡，不知道如何选择。麻烦老师给意见。
第5答
- 我爱问佳骏 -
从房龄看，嘉品更新，是2023年交付的，蓝宝石景观泳池、室内恒温泳池配套都齐全，自住的话品质也是不错的。
要说位置上，嘉品靠近奥体，和壹号院只隔了几百米，但两者属于不同的板块，价格也自然不同。创世纪2020年交付，比嘉品早三年，小区部分设施自然会相对陈旧一些。但创世纪所在的钱江世纪城核心区，周边配套发展更为成熟，生活便利。
两个小区139㎡预算都在1100万左右，至于哪个更适合自住要看你个人的喜好。另外，嘉品还有部分房源限售，所以可选余地不大，创世纪挂牌房源更多。
第6问
- 我爱问佳骏 -
佳骏老师好！目前手上有两套观成武林学区房，一套万和玺园自住，一套灯塔豪园家里长辈在住。考虑到以后上班主要在萧山和城站附近，年前又买了一套市北西的晴澜轩高层，以后自住也舒服一点。计划明年要小孩，为了将来小孩子读书（学区、接送方便等因素），您觉得有没有必要置换一套江南实验的学区房？
第6答
- 我爱问佳骏 -
你现在的万和玺园是多大面积的？就学区以及孩子上学通勤来说，万和玺园已经很方便了，下楼就是观成武林，离家里长辈近也方便照顾小孩。万和玺园小区虽不算新，但品质感还是不错的，我不知道你想置换的原因是什么，是因为你们上班在滨江还是其他原因？因为我看你提到了城站，其实万和玺园到城站距离也还好，没必要折腾了。
江南实验学校的学区房，如果想买次新，那只能选择晓风印月，总价需要1200-1500万。其他如东方郡、春江郦城都不算新了，品质甚至不如万和玺园，感觉没有必要。如果你想重整下房子，让居住感更强一些，那就卖掉一套甚至两套换一套吧。
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