房产抵押贷款的最长期限主要取决于多个因素，包括房产类型、房龄、借款人的年龄以及银行的具体政策。以下是相关信息的总结：
一般规定
房产抵押贷款的最长期限通常为 30年。
对于二手房，贷款期限通常不超过 20年。
特殊因素
房龄和借款人年龄的总和有时不得超过65年，这可能会限制贷款期限。
房屋性质也会影响贷款期限，例如，商业房产可能只有10年甚至5年的贷款期限。
其他限制
房产抵押贷款的额度和利率也会根据房子的位置、价值以及借款人的信用状况等因素进行调整。
有些情况下，如果原房产抵押贷款未还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书且房龄在10年以内，则可能获得更长的贷款期限。
建议
选择贷款期限：借款人应根据自己的还款能力和财务状况选择合适的贷款期限，避免因还款压力过大而造成财务风险。
了解银行政策：不同的银行可能有不同的贷款政策和条件，借款人应详细咨询具体银行以获取最准确的贷款信息。
评估房产价值：房产的价值和状况会直接影响贷款额度和期限，因此在申请贷款前应对房产进行充分评估。
综上所述，房产抵押贷款的最长期限为30年，但具体期限会受到多种因素的影响。借款人在申请贷款时应综合考虑自身条件和银行要求，以确保顺利获得所需的贷款。