抹账房存在以下风险：
产权问题
抹账房的产权很难办理登记，导致业主无法获得房子的所有权。房屋只能自己居住，不能上市进行交易。
由于开发商的以房抵账行为，出卖人手中只有所出卖房屋的抵账凭证，没有该房屋的产权证或能够直接办理房屋产权的相关证明材料，形成三角关系。这种情况下，开发商可能不愿意配合办理商品房产权手续，使得买受人处于两难之中。
法律风险
抹账是一种严重的税务违法行为，一旦发现将会被处以严厉的罚款及惩罚。
抹账房合同基于违反合同原则，可能涉及虚假交易，导致法律纠纷和处罚。
财务风险
当开发商没有按期还款时，银行可能将房屋收回，抵押还贷。业主如果想获得房屋产权，需要替开发商还贷，再来向开发商追偿。
抹账房价格虽然便宜，但购买者需要承担代替开发商还款的财务压力和后续追偿的风险。
合同风险
抹账房合同可能未按照规定进行备案，导致产权登记存在问题。购房者可能无法取得合法的房屋所有权，无法进行买卖、出租、赠与、继承等。
抹账房合同中的实际租金和真正支付的租金相差较大，可能涉及违法行为，不符合租赁合同的法律原则。
信用风险
抹账交易涉及严重的法律后果，包括经济处罚、刑事责任和信用受损，影响企业和个人的未来商业合作。
建议
仔细调查：在购买抹账房前，应仔细调查房屋的产权登记情况，确保购买的房屋具有合法的产权。
签订详细协议：与开发商和抵账方签订详细的转让协议，明确各方权利和义务，以防万一。
要求正规手续：确保所有交易手续正规，避免私下交易和口头协议，以减少后续纠纷和法律风险。
咨询专业人士：在购买抹账房前，咨询专业的律师和财务顾问，确保交易的合法性和合规性。
通过以上措施，可以尽量降低购买抹账房的风险，保护自己的合法权益。