二手房满五年的计算方式主要是 以房产证或契税票的日期孰先原则计算。具体来说，有以下几种情况：
房产证日期满五年：
如果房产证上的日期在下次交易日期之前满五年，则该房产被视为满五年。
契税票日期满五年：
如果契税票的日期在下次交易日期之前满五年，则该房产也被视为满五年。
孰先原则：
如果房产证和契税票的日期不一致，以日期在前的为准。
需要注意的是，满五年的二手房在交易时可以免征营业税和个人所得税。
建议在实际交易过程中，买方应仔细查看房产证和契税票上的日期，确保能够准确判断房产是否满五年，以便享受相应的税费优惠政策。